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【风险提示】“捡漏”法拍房警惕债权风险

发布时间:2019年09月27日

 一套比市场价便宜上百万元的房子,究竟靠不靠谱?这几日,市民毕先生为了法拍房辗转反侧。价格优势是司法拍卖房产受青睐的最主要原因。不过,专家提醒,市民“捡漏”的同时一定要留心是否存在房屋产权、房屋债权,以及是否有租约和费用拖欠四方面风险。

  一套三居室便宜一百万

  “这法拍房我究竟能不能买啊?”最近半个月,市民毕先生只要见到相熟的朋友,就会拉着人家讨论法拍房的话题。

  名下无房的毕先生,结婚后一直和父母同住,随着孩子长大,毕先生想买房的心情也日益迫切。无意间,他听同事聊起了法拍房,说比市场上的房子便宜。

  法拍房,就是进入司法拍卖的房子。一般来说,法拍房最大的来源是银行和非银金融机构的不良债权抵押物,民间借贷纠纷、司法没收也会产生法拍房。

  “拿海淀区清缘里小区这套法拍房来说,112平方米,起拍价是520.4万元,折合单价是46500元,而二手房市场里小区的成交均价是57000元。1平方米差出1万元,1百平方米就差出100万元。”法拍房的价格让毕先生十分心动。

  这价格优势是哪儿来的?北京中原地产首席分析师张大伟介绍,根据人民法院关于财产拍卖的规定,人民法院确定的保留价,第一次拍卖时,不得低于评估价或市场价的80%;而如果出现流拍,再行拍卖时,可以酌情降低保留价,但每次降低的数额不能超过前次保留价的20%

  以8月成交的几套法拍房为例,海淀区复兴路甲的一套法拍房,评估价为993.67万元,成交价为659.96万元,成交价是评估价的6.7折;朝阳区甜水西园的一套法拍房,评估价为433.43万元,成交价为367.9万元,相当于8.5折。换句话说,购房人“捡漏”成功的话,可以按照评估价的约78折入手。

  半数房源第一次拍卖就成交

  伴随楼市进入相对平稳期,曾一度遇冷的法拍房房源数量和成交数量均明显升温。

  以阿里司法拍卖平台为例,记者查找北京区域的商品住宅看到,从8122日,竞价正在进行中的房源有17套,已结束拍卖的房源有99套,共计116套。在已结束拍卖的房源中,有6套房源出价超过100次,20套房源出价超过50次,竞争激烈。

  记者注意到,出价次数最多的法拍房,显示为西城区高家寨6号楼的一套55平方米两居室,前后总共有153次竞价,11271次围观。最初,购房人还按照规定的1万元加价幅度“和平”报价,到第18次时,突然有参与者一次加了3万元,随后就不时有人按照3万元、4万元乃至7万元的幅度加价,最终这套房屋以587.4万元成交,甚至略高于法院给出的543.5万元的评估金额。

  据了解,这已经是连续第四个月法拍房第一次拍卖时的成交率就超过了50%。记者在阿里司法拍卖平台上看到,今年57月,该平台上每月进入司法拍卖程序的北京地区商品住宅分别为127套、95套和174套,而去年同期的数据仅为76套、87套和95套。

  相关机构监测数据显示,自2018年以来,全国法拍房的数量都在大幅度增长,北京地区2018年淘宝和京东司法拍卖房产同比增长了70%

  “捡漏”之外当心债权风险

  价格便宜的法拍房,真的就是“一本万利”么?实际上,就在不久前,上海(楼盘)和成都先后曝出,有市民在购买法拍房后陷入了欠缴物业费和无法入住的纠纷。

  “对于资金充足、受购房资格限制的普通购房人来说,法拍房的确是可以‘捡漏’,但购房人也要留意交易后的各种潜在风险。”张大伟列举,购买法拍房时,需要留意房屋产权、房屋债权,以及是否有租约和费用拖欠四方面的风险。

  从房屋产权上看,法拍房可能存在房屋产权不清、无产权或小产权、暂未办理或无法办理房产证、未缴齐土地出让金等情况,购房人最好先通过市住建委查询确认相关信息。在债权上,法拍房的房主往往涉及债务问题,房屋可能被多次抵押,因为民间借贷很难查清,竞拍者可能在入住后意外遭遇其他“债主”的追讨。

  此外还有租约问题。存在长期租约的法拍房被买下后,即便购买人已经完成房屋过户,但在租约未到期而买家又无法同租户达成搬离协商的情况,房屋实际是无法入住的。最后需要注意的就是费用,法拍房的原房主可能存在水电费、物业费等费用未缴清的情况,而绝大多数情况下,按照竞买公告,买卖房屋产生的相关税费均由买受人承担。

  张大伟建议,抱有“捡漏”心理的购房人,务必综合考虑、做好基础调查后再决定是否参与竞拍。

             
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