老旧小区改造如何改？ 看这条！
来源 :信用佳木斯 浏览 : 发布 :2020-04-09
老旧小区改造工作是顺应人民群众期待的民心工程，是当前形势下稳投资、拉内需的发展工程，也是改环境、强基础、解民忧的稳定工程，百姓关注度高。近日，就老旧小区改造的热点话题，市住房保障局党组书记、局长李连军回答了记者的提问。
1.老旧小区认定标准是什么？
答：住建部、国家发改委、财政部下发的《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》（建办城函[2019]243号）明确老旧小区界定标准为：城市、县城（城关镇）建成于2000年以前、配套设施不全、公共设施落后、环境脏乱差、居民改造愿望高的住宅小区和有维修使用价值的楼房。对有规划纳入棚改、征收拆迁计划的小区和城中村不属于老旧小区范畴。
2.老旧小区改造标准是什么？
答：老旧小区改造按照改造需求和实际改造内容，标准由低至高划分三类：一是基本功能型改造。包含屋面防水改造、供水、排水、供电、供气、供热、道路等内容中存在需要改造；二是功能完善型改造。在补齐基本功能型改造的基础上，增加墙体保温、无障碍改造和小区绿化、硬化、照明等小区实际需要的改造内容；三是宜居型改造。在功能完善型改造的基础上，根据小区实际情况，增加建设物业管理用房、业主文化活动中心、幼儿园、老年人日间照料用房、加装电梯、建设地上地下停车场、充电桩、助餐设施、便民市场等公共服务和便民服务设施改造内容。
3.老旧小区改造内容是什么？
答：省里制定老旧小区改造六个方面的内容菜单，除从专业角度要求原则上必须要改的内容之外，其它均由居民自己“点单”，既保证了改造的专业标准，又更好实现一小区一策。改造内容划分六大类：一是楼房本体改造。主要包括屋面防水、墙体保温、楼体内管线改造、更新改造楼梯间地面和扶手、更换单元门窗、楼道外墙翻新粉刷和更换水落管等。二是配套基础设施改造。主要包括给排水、电、气、热、路、光纤、通信等设施的更新和补建，对雨水、污水管道以及化粪池的疏通清淤。三是小区环境设施改造。主要包括庭院绿化硬化、拆除违章建筑、清理圈占绿地、配建垃圾收集点、补齐楼牌门牌、增设文化宣传栏、补齐路灯和楼道灯等。四是适老无障碍改造。主要包括坡道、楼梯等公用交通节点无障碍改造。在公共区域设置无障碍休息区和休息座椅，设置引导标示和无障碍标识。五是完善监控消防设施。设置大门、增设门卫值班室、安装车辆道闸、完善小区监控系统、完善消防配套设施和清理疏通消防通道等。六是完善便民服务设施。主要包括建设物业管理用房、业主文化活动中心、幼儿园、老年人日间照料用房、加装电梯、建设停车场、充电桩、助餐设施、便民市场等。
4.老旧小区改造在我市实施情况如何？
答：今年我市计划改造老旧小区项目共计45个，涉及老旧楼房268栋，居民2万余户、建筑面积154.09万平方米。其中：2019年结转13个项目，涉及老旧楼房60栋、4541户、27万平方米，2020年计划改造32个项目，涉及老旧楼房208栋、15582户、127.09万平方米。年初以来，我局紧紧抓住国省政策契机，密切关注政策变化，充分发挥牵头部门职责，统筹推进各个关键环节，老旧小区改造工作稳步有序推进。一是健全组织机构，明确责任分工。我局联合市发改委和财政局起草了《佳木斯市老旧小区改造管理办法（试行）》，并已于3月16日正式印发实施。二是2019年结转的13个项目全面复工。在我局的统筹协调下，截至3月19日，2019年结转的60栋旧改楼房已全部复工。三是2020年计划改造的32个项目稳步推进。我局于3月15日组织各区政府和市直有关部门召开评审会前对接会，就各区改造项目初设计提出了意见和建议。各区已根据会议精神完成了前期设计工作，明确了改造内容及标准，确定了投资预算。并分别建立了推进台账，制作了项目推进横道图，明确了我市旧改项目全过程时间节点及进度安排。目前正在办理前期手续及违建清除工作，计划4月初启动工程招投标工作。四是超前谋划，做好项目储备。我局根据国省政策精神，结合2019年老旧小区普查结果，针对剩余需改造的1700多栋老旧楼房，打包成了98个旧改项目，并根据轻重缓急进行了排序，提前做好了项目储备，可根据国省政策变化随时申报。
答：针对老旧小区改造的资金来源问题，主要是“小区居民”“社会企业”和“财政补助”三个渠道。按照业主主体，也就是居民主体，社区主导，政府引领，各方支持，这种方式来统筹推进，采取居民出一点、社会支持一点、财政补助一点这种多渠道投资的改造资金。我市住房、财政、发改等市级部门也将积极争取国家政策性补助和一般债贷款资金。同时，探索建立多渠道投资的改造资金。鼓励引导社会资本通过直接投资、间接投资等多种方式参与老旧小区改造。探索加大老旧小区改造金融支持力度，并积极培育实施运营主体，通过整合菜场、文体设施、医教养、停车位、商铺租赁等具有稳定现金流的项目资源。老旧住宅小区的改造，不同于其他改造，需要居民共同参与。改造前，要问需于民；改造中，要问计于民；改造后，还要问效于民。改造计划遵循小区急难险问题排序和多元化筹资情况综合确定，原则上结合“居民参与越积极、政府投入越给力”的思路确定全市老旧小区改造年度计划。
答： 改造后，小区的维护管理要建立健全长效管理机制，物业服务企业要提前介入。对无物业管理条件的老旧小区，县（市）、区政府和街道社区要通过推进“弃管楼”引进专业化、社会化的物业服务方式，推动物业服务企业在改造前介入老旧小区改造普查摸底及宣传发动工作。在不影响小区总体规划的前提下，可结合小区实际情况增设物业管理和经营型用房、岗亭、收费停车场等可产生持续性收益的有关设施，作为小区公共收益补充小区专项维修资金。未达到引入市场化物业管理条件的老旧小区，由街道办事处或者区政府组织实施环境卫生、秩序维护等基本物业服务，所需费用由业主或者物业使用人承担。
老旧小区改造工作是顺应人民群众期待的民心工程，是当前形势下稳投资、拉内需的发展工程，也是改环境、强基础、解民忧的稳定工程，百姓关注度高。近日，就老旧小区改造的热点话题，市住房保障局党组书记、局长李连军回答了记者的提问。
1.老旧小区认定标准是什么？
答：住建部、国家发改委、财政部下发的《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》（建办城函[2019]243号）明确老旧小区界定标准为：城市、县城（城关镇）建成于2000年以前、配套设施不全、公共设施落后、环境脏乱差、居民改造愿望高的住宅小区和有维修使用价值的楼房。对有规划纳入棚改、征收拆迁计划的小区和城中村不属于老旧小区范畴。
2.老旧小区改造标准是什么？
答：老旧小区改造按照改造需求和实际改造内容，标准由低至高划分三类：一是基本功能型改造。包含屋面防水改造、供水、排水、供电、供气、供热、道路等内容中存在需要改造；二是功能完善型改造。在补齐基本功能型改造的基础上，增加墙体保温、无障碍改造和小区绿化、硬化、照明等小区实际需要的改造内容；三是宜居型改造。在功能完善型改造的基础上，根据小区实际情况，增加建设物业管理用房、业主文化活动中心、幼儿园、老年人日间照料用房、加装电梯、建设地上地下停车场、充电桩、助餐设施、便民市场等公共服务和便民服务设施改造内容。
3.老旧小区改造内容是什么？
答：省里制定老旧小区改造六个方面的内容菜单，除从专业角度要求原则上必须要改的内容之外，其它均由居民自己“点单”，既保证了改造的专业标准，又更好实现一小区一策。改造内容划分六大类：一是楼房本体改造。主要包括屋面防水、墙体保温、楼体内管线改造、更新改造楼梯间地面和扶手、更换单元门窗、楼道外墙翻新粉刷和更换水落管等。二是配套基础设施改造。主要包括给排水、电、气、热、路、光纤、通信等设施的更新和补建，对雨水、污水管道以及化粪池的疏通清淤。三是小区环境设施改造。主要包括庭院绿化硬化、拆除违章建筑、清理圈占绿地、配建垃圾收集点、补齐楼牌门牌、增设文化宣传栏、补齐路灯和楼道灯等。四是适老无障碍改造。主要包括坡道、楼梯等公用交通节点无障碍改造。在公共区域设置无障碍休息区和休息座椅，设置引导标示和无障碍标识。五是完善监控消防设施。设置大门、增设门卫值班室、安装车辆道闸、完善小区监控系统、完善消防配套设施和清理疏通消防通道等。六是完善便民服务设施。主要包括建设物业管理用房、业主文化活动中心、幼儿园、老年人日间照料用房、加装电梯、建设停车场、充电桩、助餐设施、便民市场等。
4.老旧小区改造在我市实施情况如何？
答：今年我市计划改造老旧小区项目共计45个，涉及老旧楼房268栋，居民2万余户、建筑面积154.09万平方米。其中：2019年结转13个项目，涉及老旧楼房60栋、4541户、27万平方米，2020年计划改造32个项目，涉及老旧楼房208栋、15582户、127.09万平方米。年初以来，我局紧紧抓住国省政策契机，密切关注政策变化，充分发挥牵头部门职责，统筹推进各个关键环节，老旧小区改造工作稳步有序推进。一是健全组织机构，明确责任分工。我局联合市发改委和财政局起草了《佳木斯市老旧小区改造管理办法（试行）》，并已于3月16日正式印发实施。二是2019年结转的13个项目全面复工。在我局的统筹协调下，截至3月19日，2019年结转的60栋旧改楼房已全部复工。三是2020年计划改造的32个项目稳步推进。我局于3月15日组织各区政府和市直有关部门召开评审会前对接会，就各区改造项目初设计提出了意见和建议。各区已根据会议精神完成了前期设计工作，明确了改造内容及标准，确定了投资预算。并分别建立了推进台账，制作了项目推进横道图，明确了我市旧改项目全过程时间节点及进度安排。目前正在办理前期手续及违建清除工作，计划4月初启动工程招投标工作。四是超前谋划，做好项目储备。我局根据国省政策精神，结合2019年老旧小区普查结果，针对剩余需改造的1700多栋老旧楼房，打包成了98个旧改项目，并根据轻重缓急进行了排序，提前做好了项目储备，可根据国省政策变化随时申报。
答：针对老旧小区改造的资金来源问题，主要是“小区居民”“社会企业”和“财政补助”三个渠道。按照业主主体，也就是居民主体，社区主导，政府引领，各方支持，这种方式来统筹推进，采取居民出一点、社会支持一点、财政补助一点这种多渠道投资的改造资金。我市住房、财政、发改等市级部门也将积极争取国家政策性补助和一般债贷款资金。同时，探索建立多渠道投资的改造资金。鼓励引导社会资本通过直接投资、间接投资等多种方式参与老旧小区改造。探索加大老旧小区改造金融支持力度，并积极培育实施运营主体，通过整合菜场、文体设施、医教养、停车位、商铺租赁等具有稳定现金流的项目资源。老旧住宅小区的改造，不同于其他改造，需要居民共同参与。改造前，要问需于民；改造中，要问计于民；改造后，还要问效于民。改造计划遵循小区急难险问题排序和多元化筹资情况综合确定，原则上结合“居民参与越积极、政府投入越给力”的思路确定全市老旧小区改造年度计划。
答： 改造后，小区的维护管理要建立健全长效管理机制，物业服务企业要提前介入。对无物业管理条件的老旧小区，县（市）、区政府和街道社区要通过推进“弃管楼”引进专业化、社会化的物业服务方式，推动物业服务企业在改造前介入老旧小区改造普查摸底及宣传发动工作。在不影响小区总体规划的前提下，可结合小区实际情况增设物业管理和经营型用房、岗亭、收费停车场等可产生持续性收益的有关设施，作为小区公共收益补充小区专项维修资金。未达到引入市场化物业管理条件的老旧小区，由街道办事处或者区政府组织实施环境卫生、秩序维护等基本物业服务，所需费用由业主或者物业使用人承担。